民法典小貼士之合同編

合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。在民法典中，合同編具有十分重要的地位，共3個分編、29章、526條，條文數接近整個民法典的“半壁江山”。合同編是在系統總結我國合同立法經驗的基礎上產生的，主要調整平等主體，包括自然人、法人和非法人組織之間因合同產生的民事關系。為回應我國經濟生活、交易實踐的需要，合同編在保留原合同法規定的15類典型合同的前提下，新增了4種典型合同，其中專門規定了物業服務合同，為老百姓解決物業糾紛提供法律依據；進一步完善了“買賣不破租賃”規則，有利于實現租售并舉的住房制度改革，突出對民生的保護。

“買賣不破租賃”

不為惡意串通“撐腰”

近日，記者了解到一起房屋租賃民事糾紛背后的虛假訴訟案。無力償還銀行貸款的孫某，因不甘心自家房產被法院強制執行，企圖通過一份虛假租賃合同，利用“買賣不破租賃”規則，干擾法院執行。最終，隨著一紙宣判，鬧劇落下帷幕，簽訂虛假租賃合同的當事人受到刑事制裁。

抵押房產牽出“租賃”糾紛

2018年3月，孫某夫婦因做生意資金周轉困難，將名下一套位于河南周口的房產抵押給銀行，辦理了貸款。抵押時，二人曾向銀行出具聲明，承諾該房屋未被出租。2022年7月，貸款逾期后，銀行訴至法院。法院判決孫某夫婦償還借款本息，銀行對抵押房產享有優先受償權。

隨后，該案進入執行階段，法院對抵押房產進行拍賣并成交。此時，案外人趙某突然提出異議，稱自己早在2018年就與孫某簽訂了10年期的房屋租賃合同，并一次性支付了5萬元租金，要求法院確認其租賃權，以“買賣不破租賃”規則阻止房屋移交。

然而，法院審查發現，這份租賃合同的租金明顯低于市場價，支付方式為現金且無收據，還約定了出租方代繳水電費的反常條款，且沒有證據證明趙某曾占有、使用該房屋。法院認為租賃合同不符合日常生活租賃習慣，真實性存疑，駁回了趙某執行異議申請。

趙某不服，提起了執行異議之訴，但法院判決未支持其相關訴請。趙某遂上訴，二審法院裁定駁回上訴，維持原判。趙某隨后又申請再審，仍被駁回。

檢察監督揭開“租賃”真相

2024年2月，趙某向周口市檢察院申請監督。

該院檢察官初步審查后發現，當事人先申請抵押貸款，又簽訂租賃合同，再辦理抵押登記，三個時間差恰到好處，“完美”地兼顧了己方利益。合同約定的反常條款等情況，更是讓檢察官敏銳地察覺到，這可能是一起惡意串通的虛假訴訟。

“民法典規定的‘買賣不破租賃’規則，指房屋在所有權發生轉移時，租賃關系不受影響，租賃合同繼續有效。這條規則旨在保護承租人的權益，確保他們能夠繼續使用租賃物。但也有一些不法分子濫用這一規則，通過虛構租賃關系來阻礙房屋的拍賣和執行，從而逃避債務。”檢察官告訴記者。

為進一步查明事實，檢察官先后調取當事人的銀行流水、物業記錄等證據，發現該案細節有諸多不合常理之處：該房屋位于市區繁華地段，市場年租金至少1.5萬元，而合同約定年租金僅5000元；趙某稱10年期租金5萬元系以現金一次性付清，卻無法提供任何收據或支付記錄；物業記錄及鄰居均證實，該房屋長期由孫某一家占有、居住等。

檢察官認為，現有證據證實孫某為阻礙房產轉移，與趙某串通偽造租賃合同，試圖利用“買賣不破租賃”規則干擾執行。雙方惡意串通簽訂的租賃合同應當認定無效，趙某依據無效租賃合同請求確認的租賃權不應得到支持。

最終，周口市檢察院認定，原審法院綜合合同條款、交易習慣等認定租賃權不成立，法律適用并無不當，于2024年4月作出不支持監督申請的決定。

虛假權利不受保護

趙某申請民事檢察監督案件雖已辦結，但孫某、趙某惡意串通簽訂合同、以捏造的事實提起民事訴訟的行為，系虛假訴訟，涉嫌犯罪。

對此，檢察機關依法向法院發出檢察建議，建議法院加強對民事虛假訴訟案件的識別和懲戒；將案件線索移送公安機關，建議以涉嫌虛假訴訟罪立案偵查。

公安機關立案后迅速辦理。2024年12月，該案被移送西華縣檢察院審查起訴。經該院提起公訴，今年1月底，法院以虛假訴訟罪分別判處孫某、趙某不等刑罰。判決現已生效。

3月18日，涉案房屋拍賣后順利完成過戶，新房主拿到了不動產權證。

“虛假訴訟不僅嚴重侵害他人合法權益，擾亂正常的司法秩序，還會影響到社會信用體系建設，危害很大。該案中，檢察機關充分發揮法律監督職能，精準識別并嚴厲打擊虛假訴訟行為，既準確判斷了合同的效力，依法駁回了當事人的無理訴求，又通過刑事追責形成有力震懾，維護了司法公正和社會誠信。”全國人大代表、河南省周口市城鄉一體化示范區許灣鄉李靈希望小學校長李靈說。

什么是“買賣不破租賃”？

“買賣不破租賃”是傳統民法上的重要制度，在我國民法典里也有規定。民法典第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。具體意思是在租賃合同的有效期內，出租人將租賃物的所有權轉讓給第三人時，比如進行房屋買賣，承租人的權利不會因租賃物所有權的轉移而消滅或者受到妨礙。這項制度的本意在于保障租賃市場的穩定性和公平性，體現了契約精神。

同時，適用這項制度需要滿足多個條件，包括租賃合同成立在先且合法有效，承租人已實際占有租賃物，所有權變動發生在租賃期間內等。本案中，租賃合同系合同雙方惡意串通訂立，根據民法典第154條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。因此，該租賃合同自簽訂起就是無效合同，“承租人”趙某也就無法主張適用“買賣不破租賃”制度。

來源：檢察日報·法治新聞版作者：劉立新 宋伊一